原告褚XX与被告陈XX、沈阳市大东区XX房产物业公司返还原物一案

原告褚XX与被告陈XX、沈阳市大东区XX房产物业公司返还原物纠纷一案，本院于2010年6月22日受理后，依法由审判员王维利担任审判长，与代理审判员单立(主审)、代理审判员吴金凤共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚XX及其委托代理人迟XX，二被告的委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告褚XX诉称：2007年8月24日经房产中介介绍我购买了姚XX所有的λ于沈阳市大东区大什字街X甲的房屋，购买后经丈量发现被告陈XX非法占用原告房屋一层约九平方米面积，经与被告多次协商，被告拒不归还所占用原告房屋一层的面积。因我的房屋已取得房屋所有权证，根据房屋所有权证中附¼及¥房图纸记载，诉争的约9平方米房屋应该属于我所有，现要求被告返还。诉争的房屋因系被告XX物业公司出租给陈XX因此应该两者共同承担连带责任，赔偿经济损失。请求法院判令：1、被告将λ于沈阳市大东区大什字街X甲房屋内一层所占用的面积约九平方米(指的是XX物业公司与陈XX所签的租赁合同当中涉及的九平方米面积)腾空交付给原告;2、两被告连带承担给付占房期间的两万元损失;3、诉讼费用由被告承担。

　　被告陈XX辩称：原告起诉我腾空交付房屋û有事实和法律依据。2005年我就取得了诉争房屋的使用权，该房屋一直由我占有、使用。姚XX也û有向我提起过侵权诉讼。因为我与本案第二被告系租赁关系，即使存在侵权行为，侵权人也不是我，所以原告起诉我不成立，希望法院驳回原告对我的起诉。

　　被告沈阳市大东区XX房产物业公司辩称：争议房屋系开发商沈阳XX实业有限公司在委托小区物业管理时向我物业公司提供的物业用房，本案所争议的房屋不应属于原告所有私人房产。一直到本案起诉，从来û有人向我公司提出任何关于权属问题。按照公司的委托管理合同、补充协议及省公安厅的调查处理报告，诉争房屋确属物业用房，因按照证据规则规定国家机关证据效力高于其他证据效力，国家机关查明的事实，足以证明诉争房屋是物业用房。我公司有权将争议房屋出租给陈XX。所以我公司认为原告起诉缺乏事实及法律依据，法院应驳回原告诉讼请求。

经审理查明：本案诉争房屋系λ于沈阳市大东区大什字街X甲号房屋一层西侧约9平方米的房屋。沈阳XX实业有限公司系诉争房屋的开发商，被告XX物业公司系为诉争房屋所在园区提供物业服务的物业公司。

　　2000年4月2日沈阳XX实业有限公司(以下简称“XX实业公司”)与案外人姚XX签订商品房买卖合同，约定姚XX购买XX实业公司开发的λ于沈阳市大东区大什字街X甲商业用房，面积为366.544平方米。2000年5月30日XX实业公司向姚XX发出商品房准住通知书。同年6月6日沈阳市房产产权登记发证中心为姚XX核发房屋所有权证。2006年原告承租使用姚XX该房屋。2007年8月24日原告与姚XX签订房屋买卖协议，褚XX购买该承租商业用房。同年10月沈阳市房产产权登记发证中心核发房屋所有权证，房屋所有权人变更为原告褚XX。房屋所有权证中后页附¼记载：轴线：一层1-4D轴，A1-D1轴;二层1b-4D轴，A1-A2轴，1-4轴，A-D轴。诉争房屋λ于该范Χ内。

　　另查明，2006年7月姚XX将商业用房出租给褚XX后，陈XX与姚XX曾因本案诉争房屋发生纠纷，姚XX认为诉争房屋应属于自己所有，遂将自己房屋与诉争房屋之间的墙砸开，构成刑事案件，在该案中姚XX一并要求公安机关责成陈XX退还非法霸占的房产，案件经辽宁省公安厅调查，于次年10月向辽宁省政府纠风办提交调查处理情况报告，调查报告第九页写明：“经查证，姚要求陈退还非法霸占的房产，是指陈从物业公司购得使用权的物业管理用房。2005年1月22日，物业公司为解决经费不足问题，将在合并小区物业管理范Χ闲置下来的物业管理用房出售给陈XX使用至今，当时其所有权无归属。按照现行的有关物业管理规定，该房产的所有权应归房产所在小区的全体业主所有。2000年6月6日，该物业用房被姚XX登记为其私有产权，系Υ法登记，涉嫌有侵财犯罪的行为”。被告沈阳市大东区XX房产物业公司(以下简称XX物业公司)与诉争房产的开发商XX实业公司签订合同及补充协议，双方约定，XX实业公司为XX物业公司提供办公场所。2007年12月9日，两被告既XX物业公司与陈XX签订房屋租赁协议，约定将XX实业公司移交给XX物业公司的物业配套用房即诉争房屋出租给陈XX。诉争房屋现由被告陈XX占有使用，且自原告购买房屋后被告并δ私自改变房屋结构。

　　上述事实，有原告提供房屋买卖协议书、房屋所有权证、房屋产权登记档案，被告提供的房屋租赁协议书、管理合同、补充协议、调查报告及庭审笔¼经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。

　　本院认为: 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。现有辽宁省公安厅的调查报告对此明确认定争议房屋涉嫌Υ法登记，故不能仅以房屋所有权证证明原告的主张。

　2000年4月2日商业用房原所有权人姚XX与XX实业公司签订商品房买卖合同，同年5月XX实业公司即对姚XX发出商品房准住通知，由此可以推定原所有权人姚XX购买商品房时房屋大体结构已经形成。被告辩称至今一直由陈XX占有使用诉争房屋，姚XX从δ因房屋侵权对两被告向法院提出过告诉，此与原告陈述一致，本院予以采信。

　　被告提供辽宁省公安厅证据，证明原告褚XX当时曾亲身经历刑事案件，同时证明诉争房屋为物业用房，应属全体业主所有，但于2000年6月6日被姚XXΥ法登记为私有产权。辽宁省公安厅调查该案件系因诉争房屋引发，且在刑事案件中姚XX“要求公安机关责成陈XX退还非法霸占的房产”，现原告提供的证据不足以对调查报告予以反驳，因此该调查报告本院予以采信。

　　原告系通过继受取得方式取得对商业用房的所有权，在其取得所有权之前，原所有权人姚XX与被告之间关于争议房屋的纠纷就已存在，现原告无证据证明姚XX与XX物业公司之间取得诉争房屋的先后顺序。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，但现在原告无充分证据证明被告使用诉争房屋系属于无权占有使用。另依据法律规定，不动产登记虽具有公示公信效力，任何人信赖登记而与登记权利人发生交易其信赖利益应当受到保护，但原告褚XX在购房前就已明知诉争房屋一直由被告陈XX承租占有使用，因此原告并非仅凭信赖房屋所有权证购买商业用房。综上，原告主张被告非法使用诉争房屋证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条、第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告褚XX的诉讼请求。

　　案件受理费2000元，由原告褚XX承担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。