办理房地产开发纠纷，树立正确的办案思路是第一要务

◆案情简介：十堰万某达房地产公司名下有60亩土地，以联合开发为名，约定由泽某缘房地产公司进行房地产开发，万某达公司不参与开发经营管理，不承担开发过程中任何责任，但可以分得若干门面和停车位。双方还约定，万某达公司先将其中30亩过户到泽某缘公司名下，待该部分土地开发到可以进行项目贷款的情况下，再将另30亩土地交出进行联合开发，但不过户（为节约门面等办证费用）。双方签订合同时间是2007年8月份，同年11月底万某公达司将30亩地过户给泽某缘公司，并收取了该公司的保证金1000万元。双方约定的开发时间3年（从土地过户时起算），门面、及停车位超过六个月不能交付的，万某达可以解除合同，所收保证金不予退还，已开发部分按成本价付款。但到2011年9月，先期移交的土地没有进行任何开发，只完成了报建的项目核准工作。于是，万某达公司起诉要求解除双方联合开发合同，交还土地，所收保证金不予退还。另，2008年，万某达公司因为工程款纠纷，其另外30亩土地被法院查封，2011年进入执行程序，法院拟进行拍卖。但因检察院抗诉，该执行被中止。其间，泽某缘公司将公司转让给襄樊一公司，万某达公司将其公司部分股权转让给宜昌某，现双方新股东都很有实力，都想独立进行房地产开发。因对合同解除协商不下，遂形成诉讼。万某达公司一审以双方系或合作开发，对方不履行合作开发义务导致合同不能实现根本目的为由，要求解除双方合作开发合同。泽某缘公司则辩称，双方所签合同名合作开发实为土地转让，鉴于转让方另外30亩土地被查封，可能无法转让影响整体开发，因此为了等待最终处理结果而没有实施开发，是履行法律赋予的不安抗辩权，不属于违约，因此不应当解除合同。万某达公司则反驳称，双方应为合作开发，另外30亩地不I需要过户，土地查封不影响开发，时隔三年未进行任何开发已经不可能按约完成合同义务，已根本违约，己方依法有权要求解除合同。
◆一审判决 一审法院认定，双方所签合同虽名为合作开发，但一方不承担任何开发责任，只分得房产，依最高法解释属于土地转让合同。鉴于另一地块被查封，整体转让和开发有难以实现之虞，因此泽某缘公司未进行开发是履行不安抗辩，不是违约，万某达公司无权要求解除合同。判决驳回万某达公司的起诉，诉讼费54万由万某达公司承担。
◆二审判决：一审宣判后，万某达公司上下十分不解，土地是自己的，交给他人开发，三年未动，最后却判定是自己违约。觉得太冤枉，因此上诉，并决定寻找新的代理律师。经过几个团队的比较，最后选择本工作室团队为其代理二审，吴建宝律师为主办律师。我们提供的解决方案是：放弃本案关于关于合同性质的争论，主攻对方不安抗辩，并指出了对方不构成不安抗辩的合同依据和法律依据。该方案得到万某达公司领导的认可和支持。按照这一思路，二审中，我们提供了相应的新的证据，证明对方并没有实际履行不安抗辩权。同时在辩论中指出，一审认为其构成不按抗辩不符合事实，也不符合法律规定。根据合同条款关于合同履行步骤的安排，泽某缘公司属于后履行义务人，无权提出不安抗辩；其次，对方在诉讼之前也没有进行不安抗辩，新股东入主后，开始进行项目报建，并获得了30亩地建设许可，因此，不案抗辩是假，原有公司无力开发是真。合议庭最终采纳了二审律师的意见，最终支持了原告的主张，为原告挽回重大经济损失。
◆启示 房地产开发纠纷案件往往标的巨大，甚至事关生家性命，因此，对阵双方都会非常重视。律师代理工作必须慎之又慎，否则无法承受其中责任之重。从专业角度看，对案件的深入分析和研究，形成正确的办案思路，是主导诉讼成败的关键。因此，无论在选择律师上，还是律师办案上，都应当将思路是否清晰正确当作首要的参考标准和工作方向，否则就会抓小放大不得要领，贻误战机，造成不可估量的损失。本案的一审失败是最好的例证。
◆附录：案件代理词
审判长、审判员：
上诉人十堰市万某达房地产开发有限公司与被上诉人十堰泽某缘房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，湖北惠平律师事务所接受上诉人的委托，指派本人参加本案诉讼。现依法发表以下代理意见，供合议庭合议时参考。
一、合同性质不影响实体处理。
本案是关于讼争合同是否应予解除纠纷。其实，合同性质并不影响对该问题的处理。一审认定本案“房地产合作开发合同”，是名为合作开发，实为建设土地使用权转让合同，对此合同定性，代理人完全赞同。但是，代理人需要强调的是，依照《中华人民共和国合同法》第93条、94条规定，无论是何种合同，只要符合法定解除或约定解除的条件，条件成就时，均可以依法予以解除。因此，本案建设土地使用权转让合同是否应予解除，主要看该合同的履行是否达到约定解除或法定解除的条件，而与合同的性质无关。
二、被上诉人在履行完保证金支付义务后，上诉人依约履行了自己的土地交付义务。此后应由被上诉人履行的土地开发诸如项目报建、施工、建设等合同主要义务，被上诉人直到本案一审乃至二审开庭，连项目启动的报批工作都还没有完成，属于严重迟延履行其主合同义务。
   讼争双方签订的合同，虽未明确约定项目启动的具体时间，但依据“合同履行诚信原则”以及项目总体工期，当上诉人将20亩地过户给被上诉人后，上诉人应当及时启动项目开发工作。但是，被上诉人拿过户给其的土地进行抵押所借的银行贷款，并没有用于项目启动，直到被上诉人与2011年4月底引进新的股东后，才于2011年6月开始项目报建，但是遗憾的是直到本案二审开庭，该项目报建也未见批准。可以说，直到今日，合同所约定的项目开发仍然处于未启动阶段，而此时离合同约定的三年半工期仅剩不到一个月的时间。因此，代理人认为，被上诉人严重迟延履行自己的主合同义务，应当毫无争议。
   需要进一步指出的是，被上诉人该种履约迟延，具体是什么原因，只有被上诉人最清楚，上诉人没义务也不必要对其进行原因论证。依据合同法规定，只要上诉人能够证明其迟延履行就够了，至于被上诉人迟延应不应该承担违约责任，则应由其对迟延的合理性进行举证和说明。
一审中，被上诉人对其迟延履行的现状并没有异议，但以所谓的不安抗辩权辩称是主动中止，而非违约延期，主张不承担责任。一审也予以了支持。这显然是诡辩，故意曲解法律，上诉人的补充上诉状中对此已有详细论述，这里不再赘述。
三、因被上诉人严重迟延履行合同，导致上诉人订约的根本目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第94条第四项所规定的法定解除条件，依法应当解除双方的建设土地使用权转让合同。
   上诉人与被上诉人签订土地转让合同时，除了收取应予退还的1000万保证金之外，没有收取任何费用。对于上诉人而言，本案合同的实质是，拿土地换门面。如果不能及时拿到具有重大经济价值的门面，上诉人的签约目的上就落空了。依据合同，本案房地产开发项目纯资金计划投入1.6亿，建筑面积月9万㎡，正常工期三年。但是，离双方约定的交房时间不到1个月的时间，项目尚未启动，更没有施工建设，被上诉人绝不可能在合同约定的时间交付门面。即使按照双方合同第七条第三款约定，可以延期六个月交房，即到2012年11月6日前交房，但按照被上诉人目前的开发进度、合同约定的项目开发规模以及正常的建设进度，被上诉人也绝无可能到期交房。而且，依照被上诉人三年多以来的开发效率，这种等待将会遥遥无期。同时，上诉人将20亩地过户给被上诉人之后，反而因债务纠纷导致该过户地块被多次查封，甚至直到二审开庭之日，该地块仍被被上诉人的债权人湖北田丰实业集团有限公司依法申请查封保全。总之，按照被上诉人严重迟延履约的现状，上诉人不但不能不能实现自己的合同目的，甚至连土地都有失去之虞。我国《合同法》94条第四项明确规定，“当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。因此，代理人认为，本案建设土地使用权转让合同符合法定的解除条件，上诉人与被上诉人双方之间的建设土地使用权合同应当解除，也必须解除，并依法恢复原状，将已经过户了的土地归还给上诉人。
   此外需要指出的是，本案合同的解除完全是被上诉人严重迟延履行合同造成的，造成了上诉人经济损失显而易见，上诉人没有任何过错，被上诉人应当承担赔偿责任。《合同法》第98条规定，“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，“房地产合作开发合同”第七条约定，被上诉人“未依约完成项目开发建设延期6个月仍不能将房屋交付使用的，前期已付的1000万元归上诉人所有，已建成的房产由甲方处理，甲方仅退换建设成本给乙方”，本条实际上是对严重违约违约金的数额的确定，本案被上诉人对项目未实施任何开发，因此，被上诉人的保证金应作为违约金赔偿给上诉人。
四、现在解除本案合同，有利于减少讼累，提高涉案30亩地整体经济效益和社会效益。
客观的说，本案虽然具备解除合同的法定条件。但从诉讼技术上看，上诉人要求解除合同的起诉时间稍嫌过早。但是，如果真等到了2012年11月6日即被上诉人不能按合同所确定的最后交房期限之后，再去解除合同的话，不但要再打一场解约之诉，而且会因为被上诉人的开发投入，造成更大的经济纠纷，劳命伤财，既不必要，也有亏我国合同法关于预期违约的规定。此其一。
其二，反过来，现在被上诉人尺土未动，项目申报刚刚开始，也就是说项目开发并未实际投入，至于说其先拿出了1000万保证金，但是其很快利用该地块向银行抵押借了1200万，也不存在此亏问题，因此，解除合同也并不会造成被上诉人的经济损失。
其三，现在上诉人资金充足，已经对包含在内涉案30亩地在内的60亩地形成了整体开发规划，并报经十堰市审批通过。同时该60亩地是一个整体，地处十堰市火车站，是十堰市的窗口地段，市政府对其开发建设也有整体要求，因此，解除本合同，将该30目的纳入其余30亩地一起开发，既符合市政府的要求，也能更大发挥整个地块的经济和社会效益。
其四，该整体规划已经开始实施。上诉人不仅完成了项目报建工作，而且已经动工，代理人在法庭调查中已经举出相关证据。如果本合同不能解除，30亩地不能纳入整体开发，不仅造成整个规划的支离破碎，不能实现市政府的要求，而且对已经动工的先期项目，包括上诉人与被上诉人间合同所约定的项目，都是重大的经济损失。
   综上，本案合同不仅符合解除条件，而且解除利远远大于弊。因此，恳请合议庭能在综合考虑本案事实、法律规定以及最大发物的作用角度，依法作出公正判决。
以上意见，请酌纳。