租赁合同“作废”后押金是否需返还
签订租赁合同后尚未履行,双方又在合同上注明合同作废,事后租赁方要求出租方退还其押金11.7万元,出租方认为合同作废并非解除合同,不愿退还押金。近日,福建省厦门市集美区人民法院一审审理这起特殊的房屋租赁合同纠纷,法院认定双方合同已解除,判决出租方返还租赁方押金11.7万元。
2014年,阿强曾向老李租赁过店面,双方合作愉快。2015年8月,阿强又与老李签订了一份《租赁合同》,约定老李将位于厦门市集美区建筑面积约230平方米的店面租给阿强,租赁期限从2015年12月初到2021年11月底,每月租金为11.7万元。合同签订当日,阿强应向老李交付11.7万元作为押金,合同期满后,阿强交清租赁期间应交付的一切费用后,老李应将押金无息退还阿强。
2015年10月,阿强在《租赁合同》尾部空白处书写:“合同作废”并签署姓名与时间,老李在阿强签名处底下签字确认。
2016年1月,阿强将老李起诉至法院,请求判令:解除双方签订的《租赁合同》；老李立即返还阿强押金11.7万元。
阿强认为,他了解到老李出租店面系未经原房东同意而转租的,他们的合同将面临无效的风险,加之其近期资金周转困难,与老李商量解除租赁合同,老李同意解除并返还押金。但合同作废后,老李却拒绝返还押金。
老李认为,一是《租赁合同》的解除系阿强主动提出,阿强单方要求解除合同,实质是一种违约行为,其无须返还相应押金。二是其转租诉争房产,系经出租人书面同意,其转租行为不构成阿强合法解除合同的理由。三是其应阿强要求在《租赁合同》的空白位置签署姓名及时间,并不清楚《租赁合同》上的“合同作废”字眼从何而来,双方并未就合同解除达成一致合意。四是退一步讲,即使其认可阿强所称的“合同作废”的字眼,亦不认为“合同作废”等同于法律意义上的合同解除。“合同作废”仅仅可认为是其同意阿强不再承租诉讼房产,但不包括其同意免除阿强因单方违约而应承担的责任。
法院查明,阿强主张本案《租赁合同》一式两份,老李所持有的另一份合同亦注明“合同作废”,法院于庭审时告知老李于庭审结束后七日内向法院提交其所持有的合同原件,但老李未按期向法院提交。阿强未使用本案讼争的房屋。
法院认为,双方当事人已于2015年10月达成一致同意解除讼争合同,老李主张讼争合同解除系阿强主动提出,阿强单方违约,老李无须返还押金,但老李就其主张未能提供相应的证据予以证明,应承担举证不能的法律后果,故老李的主张缺乏事实依据,法院不予支持。
根据合同法第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”依据讼争合同约定,合同期满后,阿强交清租赁期间应交付的一切费用后,老李将押金无息退还阿强,因此押金的作用在于确保阿强在租赁期间及时交清费用,而老李在租赁期开始前即解除租赁合同,并未产生需要阿强支付的费用,双方亦未就押金另行约定,故依据合同履行情况,阿强要求老李返还押金11.7万元,于法有据,法院予以支持。
综上所述,法院作出一审判决。老李不服,向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中院经审理认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判。
本案中合同作废是否具有解除合同的意思,该案承办法官解释说,一方面,从文义解释上看,虽然“作废”并非解除合同的规范表述,但“作废”在文义上具有废除终止的意思,即除履行部分外,双方签订的合同其余内容均不再履行,并恢复原状,即应返还押金。且老李作为已与阿强签订过两次租赁合同的市场交易主体,从此前双方的交易惯例而言,对协商没收押金,则明确予以约定,故其对于“作废”所表达的意思及签字确认所产生的法律后果更应是清楚明了,而本案中并未予以约定,应可佐证系返还押金之意；另一方面,从实际履行上看,2015年10月,双方就“合同作废”签字确认后,双方均未再按照租赁合同约定行使权利和履行义务,阿强未按合同约定使用讼争房屋,老李未按合同约定交付房屋也未要求阿强支付租金或承担违约责任,可见,老李以实际行动确认解除讼争合同。
（ 2016-08-26 ） 稿件来源： 法制日报案件